2020,不要投资房产

拆书解惑
2020-05-20 10:49:47

对于普通人来说,能够接触到的最大最适合的投资标的是什么?

一个是房产,另一个则是股票;

从更深一层的底层理解,房产更像是投资你所购房产的城市自身的发展;而股票则是你所投资的企业,最终可以利用你的投资金额赚到更多的钱;

2020,不要投资房产

但是作为普通人的你,如果这时还梦想着靠房地产增值来攫取巨额财富的话,劝你还是省省这个心吧!

现在真的不适合靠这种心态进行投资了。


投资产品3要素

任何投资产品都具有投资3要素,我在之前的文章中反复给大家强调过:

第一要素是收益,如果没有收益作为刺激,我们又不是慈善家,很难冒着风险把钱借给别人不是,毕竟谁不想把钱都放到自己手里啊,放到余额宝里赚几块钱收益它不香么?

如果说是什么诱导你进行投资,更高的收益一定是原因,因此这也是我们投资中的第一要素;

第二要素则是安全性,也就是如果我们投资的东西如果不够安全,经常会有亏损的风险,相信也会少有人涉及,毕竟钱这个东西不是大风刮来的,谁都不想白白损失它不是。

第三要素则是流动性,也就是金钱被占用的时间长短。

举个最简单的例子,同样是把钱放在银行里,活期存款和死期存款的利率差的可不是一点半点,那为啥会有这么大的差别呢?其实就是我们出卖流动性换来的。我们承诺X年内不动这笔钱,让它一直放到银行里面,因此银行才会给我们更高的利息,这就是原理;

实际的投资就像下面的3角型一样,在面积相同的情况下不断变化(绘画功底有限大家见谅哈);

2020,不要投资房产

左面的其实就是理想中的状态,3者平均分配;而右面则是房产作为实际投资产品中的状态;

为什么国人都爱投资房产?

那是因为国人看到了在过去十几年间房产暴涨的神话,并且认为这种投资是极度安全的;

但是它其实是透支了流动性换来的,而目前在房产投资中,最大风险其实恰恰是源自流动性的丧失。


流动性丧失多可怕?

想想上个月中行原油宝的魔幻操作就明白了!本来20美元/桶的原油期货,一直挂到-37.63美元/桶才卖光。

虽然例子有些极端,但是这给我们昭示了一个投资圈的真理,也就是在投资原则里,一个资产的流动性,是高于收益率的。

这个其实很好理解,一个市场如果连买卖都没有了,你和我谈涨了多少有什么意义么?

再来回归我国到房市中来看,目前最核心的问题就是,未来大多数二手房市场,会失去流动性。

房子流动性丧失的表现形式主要有2种:

2020,不要投资房产

第一种,三四线城市

如果你是业主,如果有能出手的投资类房产不妨挂出去一栋看看,记得前两天拆叔看数据,北京的二手房平均从挂牌到售卖的时长要2年多左右,同时价格还会被刀下去很多,基本要打个折扣;而这种现象在三四线城市里更加显著,很多业主往往要割肉才能出手。

为啥会出现这种情况呢?

大家首先要明白一点,盖房子其实很快,很容易,只要有钱就好了。但消化房子则不是,这是需要周期,需要有人接盘才可以的。

有心的朋友不妨打听看看,看有多少老家的房子,过去十年,房价一分没涨的!

这很正常,这并不可怕,就当自住好了。

但是最可怕的是,很多人买房的目的是投资性质的,这类房子在中介挂盘半年,无人问津,卖不掉,根本连出手都难。

有些朋友可能不同意,说我们家的房子,虽然也是三四线,但是离上海近呀,这两年新房都从一万涨到一万五,房子明明涨了呀。或者我家房子挨着某某某大学,也涨了不少啊。

2020,不要投资房产

首先拆叔相对你们表示祝贺,首先你们是幸运的,但是当拉到多数人的时候,情况往往就不是这样了。

比如就拿卫星城来说,并不是所有周边的城市,都可以享受到一线的资产辐射。

比如深圳旁边有个东莞市,属于二线吧。但是东莞承接着深圳外溢的制造业,所以人口和深圳的联动效应非常好,所以东莞的房价才会增长,而且未来还会涨。

但是很多城市,只是物理距离和核心城市近,和一线城市没有半毛钱关系,比如上海、北京周边的一些卫星城市,具体我就不说了。

这些城市往往能靠着离一线近的概念,在过去两年的房产上获得了一波上涨。

如果你买了,心里高兴,但请你现在挂出去试试看。当你会发现说好的市场价格根本卖不动,且一线城市的人也不可能来这居住,产业也没有跟进时,你可能就会发现问题好像有哪里不对了!

现实中的情况往往是当地政府为了土地创收,还在拼命卖地盖楼,存量越来越多,市场越来越少。而你好不容易找到个买家后,很可能还价一刀切,把你之前的利润大部分都吐了出去,再加上这两年的供楼房贷,一算发现也没赚啥钱。

这就是大多数小城市,和一线周边城市的现状,就是因为失去了流动性。

在放水的刺激下,房产价格普遍是会涨的,但是最终真能化作投资者真金白银的房子,少之又少。中国人是不缺房子的,很多城市的二手房库存量,大得惊人。

土地其实并没有我们想象中的那么稀缺,只不过政府手里拿着没放出来而已,而当一个产品的稀缺性逐渐下降且不能产生内生收益时,大概率它的价值也是不断下降的。

2020,不要投资房产

第二种,一二线城市

说完三四线再来看看一二线房产的情况,一二线房产的流动性风险在于政策。

现在政府的意愿非常清晰,就是贯彻住房不炒的国家战略,但是需要财政收入,那做法就很清晰,保住一手房的流动性,而限制二手房的流动性。

所以,大家就看到了住宅三年限售,公寓五年限售的情况。

就是冻结二手市场,延缓你的买卖周期,这样一方面抑制了炒房客,增加资金周转周期,又能保证一手房的成交活跃量。

所以如果你真的想靠在买房做投资的话,一定要关注一个核心指标,就是这个城市的常住人口和住户比,只有常住人口多,但是住户小的城市,才有大量的买房需求,二手房哪怕限售,也会有流动性。

简单来说就是你买的房子能不能租出去?

只要一直有外来人口组你的房子,就是值钱的,当你有一天忽然发现出租房子越来越难了,同时这个现象会一直持续时,请尽可能的把他们出手吧,不然你只会发现你的房产资产越来越不值钱了。

你以为只有这些么?

当然不是,最后再给你丢一个杀手锏,房产税。


房产税

昨天,最高层发布了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》,其中有一条内容非常有趣,就是稳妥推进房地产税立法,原文是这么说的:

加快建立现代财税制度。

适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权,减少并规范中央和地方共同事权。深化税收制度改革,完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。

然后呢?没有了,就这么一小段话。

别看话少,但意思其实很明确:

一是房地产税正在推进,肯定会出台,一切都只是时间的问题而已;

二是短期内仍然不具备出台的基础,目前上面给房地产税的耐心非常大,稳妥两个字说明自身也并不着急,希望把这个工作做扎实,不要出乱子就好。

总的来说房产税就是整个房地产投资市场的达摩克利斯之剑,虽然现在仍有很多工作没有做好,又加上疫情的综合原因,可能短时间不会成为可能,但它的风险始终存在着,而且非常之大。

如果你现在投资房产的话搞不好就真的被套里面了。

拆叔认为如果你不是刚需特别急,能够等得起3年以上的话,无论是想投资,还是想改善,最好都再等两年,等房地产税落地了再说,也许这会是一场不小的变革。起码对于二手房来说,应该会产生一个巨大的打击。

国内整体思路一直是保新房,打压二手房成交,所以没必要去冒这个风险。

而如果你真想通过投资房地产的话,最好不要把房价增长的部分算进去,而是单纯的计算租金收益,这才是未来你房子值不值钱的重要标准。


写在最后的话

好了,今天讲了不少关于房产的东西,最后拆叔再来总结唠叨下。

拆叔认为,通过投资房产,靠房价增值换取投资收益的大好时代已经过去了,在中国其实一直就是如此,当连跳广场舞的大爷大妈都在聊某些投资品的时候,那它一定是够热的时候了,更别提已经这么多年了。

如果你是刚需自住,那没办法,看到合适的上车就好,但如果你要想投资或者改善现有的住房条件,现在可真不是个好时候,如果意愿十分强烈,建议等2年再说,原因有2:

一是房地产市场整体流动性在丧失,国家的整体策略就是打压二手房交易,所以以后一定会越来越难。

如果你已经知道这个生意是个越来越难的生意,为啥还要去参与呢?

就像是打仗一样,如果输了就死,赢了收益差不多,你是原因打以弱胜强的战役还是打以强胜弱的战役?

都是普通人,真的不用没事就在悬崖边上蹦迪展示自己超强的舞步,找个平坦的台子一样可以。

二则是房产税这把利剑一直在所有房产投资者头上悬挂着,而且越来越近,虽然不确定是在什么时候,但是随着2023年这届人大任期结束,感觉概率是越来越高的,所以建议不要在现在赌身家~当然如果你家财万贯就是想玩玩那也没啥。

2020,不要投资房产

好了,今天的分享就到这里,希望对大家有所帮助,同时如果你有什么不同的意见及看法,也欢迎你在评论区内与我进行互动,有趣的观点我都会一一进行回答。

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